Làm sao hạn chế rắc rối khi xây nhà?

Làm sao hạn chế rắc rối khi xây nhà?

TTO – Sáng nay 10-12-2010, ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM – cùng các chuyên viên Sở Xây dựng và luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời thắc mắc của bạn đọc TTO liên quan đến những rắc rối khi xây nhà.

Sau đây là nội dung buổi giao lưu trực tuyến:

* Nhà bên cạnh xây dựng làm nứt nhà thì giải quyết thế nào? Làm sao chứng minh dấu nứt đó do công trình đó tạo ra, nếu chủ nhà làm khó? (le thi kim thanh, 33 tuổi, le.bluesky31@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM: Đề nghị ông bà gửi đơn cho phường để UBND phường mời các bên liên quan như ông/bà chủ nhà bên cạnh, tổ dân phố (nếu thấy cần thiết), tư pháp và địa chính phường yêu cầu chủ nhà bên cạnh khắc phục những hư hỏng do quá trình thi công gây ra cho nhà ông/bà.

Trong trường hợp chủ nhà bên cạnh đồng ý coi như vụ việc đã được giải quyết.

Trong trường hợp chủ nhà bên cạnh không đồng ý, đề nghị ông bà gửi đơn ra tòa án nhân dân quận để được hướng dẫn giải quyết.

* Nhà hàng xóm kế bên xài tường của nhà tôi. Nếu họ muốn xây nhà mới và đập tường nhà tôi đi thì phải làm sao? (Lê Duyên, 45 tuổi, duyenlethuy@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Do bạn không nêu cụ thể nên có thể phân biệt 2 trường hợp:

1. Nếu nhà hàng xóm xây nhà: phải xem lại tường mượn sử dụng được sự đồng ý hay không từ phía bản thân anh/chị, gia đình anh/chị trước đó.

+ Nếu có sự đồng ý, nay đổi ý, báo cho nhà hàng xóm để họ xây lại tường riêng, móng riêng, cột riêng. Chấm dứt sử dụng chung.

+ Nếu không có sự đồng ý, vẫn phải thông báo nhà hàng xóm để họ biết ý định của gia đình.

2. Trường hợp nhà anh xây mới: trước khi tháo dỡ cũng phải báo nhà hàng xóm chống đỡ trước và 2 bên phải thỏa thuận với nhau về việc tiếp tục có cho mượn tường tiếp hay không.

* Tôi nghe nói tổ chức thừa phát lại mới ra đời có chức năng lập vi bằng, có thể ghi nhận lại hiện trạng các công tình xây dựng liền kề trước khi mình xây nhà hoặc ghi nhận hiện trạng nhà mình trước khi hàng xóm xây nhà. Vậy xin hỏi, có thể yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng không? (Nguyễn Tiến Minh, 31 tuổi, kientuongcupcua@… )

– Luật sư Huỳnh Văn Nông: Về nguyên tắc thì thừa phát lại có thẩm quyền lập vi bằng và ghi nhận hiện trạng tình trạng nhà bên cạnh trước khi xây dựng.

Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 5 điều 8 của Thông tư 39/2009/TT-BXD thì việc kiểm tra phải được thống nhất chủ nhà bên cạnh và có sự chứng kiến của đại diện UBND phường xã hoặc đại diện tổ dân phố.

Thông tư này cũng quy định: “Trường hợp các chủ công trình liền kề, lân cận không cho kiểm tra hiện trạng công trình thì chủ nhà cần báo cáo UBND cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố để yêu cầu các chủ công trình này phối hợp với chủ nhà để kiểm tra. Nếu các chủ công trình liền kề, lân cận vẫn không hợp tác kiểm tra thì chủ nhà vẫn thực hiện việc thiết kế, thi công xây dựng nhà ở. Mọi chứng cứ về hư hỏng công trình liền kề, lân cận do chủ các công trình này đưa ra khi không có sự thống nhất với chủ nhà sẽ không được công nhận khi có tranh chấp xảy ra, nếu có”.

Từ các quy định này, bạn không cần thiết phải nhờ thừa phát lại lập vi bằng về hiện trạng nhà bên cạnh trước khi xây dựng (tốn chi phí cho thừa phát lại), mà UBND phường, xã hoặc tổ dân phố có nghĩa vụ phải phối hợp cùng với bạn để thực hiện việc này.

* Nhà bên cạnh đang sử dụng chung tường nhà tôi (tường thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi). Tôi dự định năm sau sẽ đập toàn bộ xây mới. Như vậy nhà bên cạnh sẽ bị trống hoàn toàn. Trong trường hợp họ làm khó dễ gia đình tôi thì tôi phải làm thế nào, thủ tục ra sao?

Đã hơn một lần nhà tôi nâng tầng, họ cũng nâng theo và tiếp tục sử dụng tường nhà tôi làm vách nhà họ nhưng khi tôi có ý kiến họ lại chửi mắng. Gia đình tôi đành làm ngơ bỏ qua. Trong trường hợp này phải giải quyết thế nào? Rất mong được tư vấn. Xin cám ơn. (Phạm Ngọc Cương, 28 tuổi, ngoccuongengr@… )

Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM – thú vị với câu hỏi hóc búa của bạn đọc – Ảnh: Thanh Đạm

– Ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc Sở Xây dựng: Một phần câu hỏi này đã được chúng tôi trả lời ở câu trước, bạn có thể tham khảo.

Trường hợp hai bên tranh chấp về sở hữu tường, cần xem lại giấy chủ quyền công nhận bức tường đó ra sao.

Đối với nhà liên kế phố, kết cấu ban đầu là tường chung, cột chung, móng chung, khi một trong hai phía có yêu cầu nâng tầng thì trong hồ sơ xin phép xây dựng bắt buộc phải có sự đồng ý từ phía nhà không nâng tầng. Lý do, hệ chịu lực đang là sở hữu chung, nay một trong 2 phía sử dụng phần chịu lực riêng để nâng tầng, nhà kia ngày sau không thể sử dụng phần chịu lực còn lại để nâng tiếp nên phải thỏa thuận.

Có trường hợp dù sở hữu chung, bên cần nâng tầng quyết định dùng hệ chịu lực riêng, thi công lại phần móng, cột nằm trong diện tích nhà nâng tầng, vẫn cho phép họ sử dụng chung phần hệ chịu lực và tường hiện hữu, ngoại trừ hai bên có cam kết khác.

Khi có tường chung, một trong hai bên nâng tầng, phần không gian phía trên tường chung nhà nâng tầng chỉ đươc sở hữu 1/2 về nguyên tắc, nhưng vẫn phải có sự đồng thuận của nhà kia để tránh tranh cãi về sau.

Trường hợp nhà kia không đồng ý, đơn vị cấp phép sẽ quyết định trên cơ sở xem xét hệ chịu lực như thế nào (giữ nguyên, làm hệ chịu lực mới…).

* Nhà bên cạnh xây dựng làm nứt nhà thì giải quyết thế nào? Khi chủ mới xây ký hợp đồng xây dựng với nhà thầu chịu trách nhiệm nếu làm sụt lún nhà xung quanh thì nhà thầu phải bồi thường. Như vậy chủ nhà mới xây dựng không chịu trách nhiệm bồi thường thì phải làm sao? (Hong hai, 55 tuổi, tahonghai@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Trước hết việc bồi thường thiệt hại cho nhà bên cạnh trong quá trình thi công thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu. Còn nhà thầu xây dựng chỉ có trách nhiệm với chủ đầu tư, chủ sở hữu theo hợp đồng đã ký kết giữa các bên.

Để giải quyết việc nhà bên cạnh xây dựng làm nứt nhà của ông/bà, đề nghị liên hệ với nhà bên cạnh để thỏa thuận bồi thường. Trong trường hợp không thỏa thuận được, đề nghị gửi đơn đến UBND phường nơi công trình tọa lạc để hòa giải theo quy định.

* Khi tháo dỡ nhà để xây lại, tôi làm nứt tường nhà lân cận (đang đóng cửa hơn một năm nay). Tôi đã sửa chữa các vết nứt xong nhưng vẫn bị nhà lân cận làm khó. Họ yêu cầu UBND phường Bến Nghé, Q.1 tiếp tục đình chỉ thi công nhà tôi và đòi tôi phải bồi thường thiệt hại kinh doanh dù cả năm nay nhà đóng cửa bỏ trống.

Xin hỏi, việc đình chỉ thi công như vậy có đúng không? Để được tiếp tục thi công tôi phải làm sao?(nguyen minh chau, 1930 tuổi, ngocanh.dsgon@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Theo quyết định số 15/2008/QĐ-UBND ngày 12-3-2008 của UBNDTP, việc đình chỉ thi công phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, cụ thể ở đây là UBND phường. Việc chủ nhà bên cạnh yêu cầu UBND phường đình chỉ thi công nhà ông bà chỉ là một yếu tố để xem xét có đình chỉ thi công hay không.

Về nguyên tắc, khi làm hư hại tài sản người khác, anh phải báo chủ nhà để nếu cần hai bên thống nhất tìm đơn vị kiểm định hay tự xác định mức độ thiệt hại, phương pháp xử lý sự hư hại… để thống nhất và thực hiện, tránh sự kiện tụng hay tranh cãi. Do vậy nếu anh tự sửa chữa khi làm hư hại tài sản người khác, dễ xảy ra ngộ nhận rằng anh đang tìm giải pháp sửa chữa ít tốn kém nhất, qua loa chiếu lệ, đặc biệt khi nhà bị hại không sử dụng.

Việc bồi thường thiệt hại kinh doanh, thiệt hại tinh thần… thật sự rất khó xác định. Nếu chính quyền địa phương không hòa giải được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện ra tòa.

* Nhà tôi xây cất hoàn tất vào tháng 11-2009 nhưng theo bản vẽ hiện trạng nhà chưa xây dựng, được công nhận thêm khoảng 4 tấc (thực tế ngang 3,9m, dài 8,5m). Vừa xây nhà xong tôi đã tiến hành làm thủ tục hoàn công nhưng đến nay (đã một năm) vẫn chưa xong và được trả lời phải đợi thông tư mới: cập nhật diện tích tăng trong sổ hồng hoặc làm lại giấy mới.

Xin cho biết tôi phải làm sao? Chờ đợi hay rút hồ sơ về? Chân thành cảm ơn. Trân trọng. (Nguyen Thi Xuan Lan, 47 tuổi, galaxy2602@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Anh báo được “công nhận thêm” là như thế nào, chưa rõ?

Nếu giấy chủ quyền đã công nhận, chắc chắn hoàn công được khi anh không sai phép.

Nếu giấy chủ quyền chưa công nhận, anh đã sai phép (dù không tranh chấp), anh phải chịu phạt theo quy định, cho phép tồn tại và phải hợp pháp hóa chủ quyền trước.

Việc hợp pháp hóa chủ quyền, phòng tài nguyên – môi trường địa phương sẽ phải giải quyết.

Nếu anh đã nộp hồ sơ, có biên nhận nhưng quá hạn không có kết quả: lỗi của đơn vị thụ lý hồ sơ; đơn vị phải xin lỗi và trả lời dứt khoát.

* Nhà tôi xây trước nhưng mái ngói bị nhà kế bên bảo lấn qua, nhưng tôi thấy không lấn. Vậy phải làm sao chứng minh? (bóng tà, 50 tuổi, tngnguynb@… )
– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Đối với việc này ông/bà cần căn cứ vào bản vẽ đính kèm giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở để tự kiểm tra lại việc mái ngói có lấn qua nhà lân cận hay không.
Trường hợp phức tạp do địa thế, do pháp lý không rõ ràng… phải thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực, đúng chuyên ngành đo vẽ lại hiện trạng để chính quyền địa phương giải quyết chính xác.
Lưu ý, do lịch sử để lại ở một số nhà liên kế còn khoảng đất trống kề nhau, chưa rõ pháp lý, tạo ra tranh chấp cần làm rõ. Có thể ông/bà đã chưa làm rõ khi cho thi công mái nhà.
Trường hợp ông/bà đã thi công mái nhà đúng giấy phép, chính quyền địa phương sẽ xem xét để giải quyết dứt khoát.
* Kính gửi luật sư Huỳnh Văn Nông. Tôi là nhân viên của một đơn vị thi công. Công ty tôi đang thi công một công trình thì bị người dân kiện cho rằng chúng tôi làm lún nứt nhà của họ. Công trình bị ngừng thi công hơn một năm nay nhưng sự việc vẫn chưa được giải quyết xong. Nếu sau khi tòa án xử hoặc kết quả giám định mà công trình chúng tôi không gây thiệt hại hoặc thiệt hại không đến mức bị ngừng thi công lâu như vậy thì chúng tôi có quyền kiện lại người ra lệnh ngừng thi công hay kiện người dân? (Tú Mai, 29 tuổi, tuchau_78@… )

– Luật sư Huỳnh Văn Nông: Trường hợp tòa án quyết công trình xây dựng không làm hư hại nhà bên cạnh thì chủ công trình xây dựng sẽ không phải bồi thường cho chủ nhà bên cạnh.

Trường hợp này, nếu công trình ngưng thi công do tòa án áp dụng theo yêu cầu của chủ nhà bên cạnh thì chủ công trình xây dựng có thể yêu cầu chủ nhà bên cạnh phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho những ngày không thi công.

Điều 15 Nghị định 180/2007/NĐ-CP ngày 7-12-2007 có quy định: “… Công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường thiệt hại” và “Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại”.

Theo quy định này thì công trình xây dựng phải ngưng thi công nếu làm “lún, nứt, thấm, dột…” các công trình lân cận. Do vậy, có thể hiểu là có gây thiệt hại là ngưng thi công, không phụ thuộc vào mức độ gây thiệt hại.

* Chủ hộ mới xây dựng nhà liền kề gây sụt lún, rạn nứt vách hoặc sử dụng tường chung nhưng không được sự đồng ý của chủ hộ đó thì có quyền kiện ra tòa không? Thủ tục như thế nào? (lê chí long, 35 tuổi, chilong2010@… )

– Luật sư Huỳnh Văn Nông: Với các trường hợp của ông nêu, ông hoàn toàn có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án buộc chủ nhà xây dựng mới phải bồi thường cho ông hoặc yêu cầu chấm dứt việc sử dụng bức tường nhà ông.

Tuy nhiên, việc xác định thiệt hại là bao nhiêu sẽ do một tổ chức giám định có tư cách thực hiện và tòa án dựa vào đó buộc bên gây thiệt hại phải bồi thường.

* Tôi có mua một căn nhà nát 7mx25m. Đây là dãy nhà liền kề một trệt một lầu, vách chung, đã có niên hạn hơn 80 năm. Tôi có xin giấy phép xây dựng 1 hầm 7 lầu làm cao ốc văn phòng. Khi tháo dỡ căn nhà của tôi thì đã phát hiện nhà kế bên có hiện tượng lún nứt. Tôi có chụp hình hiện trạng và đã cho gia cố trước khi tiến hành xây dựng. Tuy nhiên khi xây tầng hầm và đến tầng trệt thì nhà kế bên có hiện tượng vách nghiêng và có nguy cơ đổ sập.

Nhà kế bên đã khiếu nại lên thanh tra xây dựng, và thanh tra xây dựng đã ra lệnh đình chỉ thi công công trình của tôi, yêu cầu hai bên tiến hành thương lượng hòa giải. Tôi đã mời đơn vị kiểm định nhà nước tiến hành kiểm định mức độ hư hại của căn nhà kế bên. Sau khi kiểm định, đơn vị kiểm định đã đưa ra mức độ hư hại là 509 triệu đồng.

Tôi đã chủ động đưa ra mức giá bồi thường cho nhà kế bên là 650 triệu đồng (bao gồm hư hại công trình 509 triệu đồng như đơn vị kiểm định đưa ra cộng 141 triệu bồi thường di dời). Nhưng đến nay, công trình của tôi đã bị đình chỉ hơn 5 tháng, thương lượng nhiều lần nhưng nhà kế bên vẫn khăng khăng đòi mức bồi thường cao hơn.

Vậy, xin hỏi:

1. Tôi xây dựng đúng giấy phép, đúng kỹ thuật, không vi phạm chuẩn mực xây dựng hiện hành. Nhưng nhà kế bên là nhà quá cũ nát (khi tháo dỡ nhà tôi, nhà kia đã gần muốn đổ rồi), bây giờ có ảnh hưởng. Vậy tôi có phải chịu trách nhiệm với sự hư hại này không? Và chịu trách nhiệm đến mức độ nào? Tôi có thể tham khảo văn bản pháp luật nào về phần trách nhiệm bồi thường của tôi ?

2. Nếu tôi đưa ra mức bồi thường như vậy là hợp lý, nhưng nhà kế bên vẫn cứ bắt chẹt vì họ biết tôi nôn nóng hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng, thì cơ quan chức trách có biện pháp nào để bảo vệ lợi ích chính đáng của tôi?

3. Theo tôi tìm hiểu, với chủ trương xử lý những tranh chấp như trường hợp của tôi, người nào xây dựng trước sẽ rất thiệt thòi (vì dãy nhà cũ thì ít nhiều chắc chắn sẽ có ảnh hưởng). Vậy điều này có hợp lý và hợp luật? Nếu cơ quan nhà nước không giải quyết các tranh chấp này một cách công bằng thì sẽ dẫn đến tình trạng người dân ngại xây dựng mới hoặc cải tạo nhà cũ nếu nhà kế bên chưa xây trước, khu phố không biết bao giờ mới đẹp được?

4. Có luật nào bắt buộc chấm dứt sử dụng, di dời hoặc cải tạo các căn nhà đã quá niên hạn sử dụng hoặc thấy có nguy cơ đổ sập? (Tan Bong Da, 46 tuổi, bong_da04@… )

– Luật sư Huỳnh Văn Nông: Theo thư của ông, tôi hiểu trong quá trình tháo dỡ và xây dựng nhà của ông đã gây thiệt hại cho nhà bên cạnh, ông đã chủ động đề xuất mức giá bồi thường thiệt hại nhưng chủ nhà bên cạnh chưa đồng ý.

Theo pháp luật về dân sự hiện hành thì ông phải bồi thường thiệt hại cho chủ nhà bên cạnh. Việc bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa ông và chủ nhà bên cạnh. Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì ông hoặc chủ nhà bên cạnh có thể yêu cầu tòa án giải quyết.

Việc giải quyết thiệt hại về nhà của tòa án phần lớn dựa vào kết luận giám định của một tổ chức giám định thiệt hại về xây dựng độc lập, phán quyết của tòa án được xem như ông đã bồi thường thiệt hại cho chủ nhà bên cạnh đúng quy định. Khi ấy, ông sẽ được tiếp tục xây dựng và đưa nhà vào sử dụng.

Pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc chấm dứt sử dụng nhà ở khi nhà xuống cấp. Tuy nhiên, trong một vài trường hợp, như sử dụng nhà chung cư, thì Nhà nước có thể buộc các hộ dân phải di dời khi nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng đe dọa tính mạng người dân.

* Chào ông Nguyễn Văn Hiệp, ở góc độ quản lý ông thấy thông tư 39 của Bộ Xây dựng có khả thi hay không và ông có đề xuất hướng giải quyết nào tốt hơn? Xin cảm ơn ông (Nguyen Ngoc Lan, 30 tuổi, lanngoc@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc Sở Xây dựng: Thông tư 39/2009/TT-BXD ban hành căn cứ trên một số tranh chấp phức tạp của các nhà liền kề với hộ xây dựng mới, sửa chữa, trong tình hình thực tế có quá nhiều nhà liên kế san sát nhau trong tất cả các đô thị ở Việt Nam.

Thực tế các tranh chấp xảy ra khi nhà này thi công làm hư hại nhà khác, bên gây hại phải bồi thường. Muốn xác định chính xác giá trị bồi thường, phải biết mức độ hư hại. Muốn biết mức độ hư hại, phải xem xét, khảo sát trước, để có cơ sở so sánh. Việc khảo sát phải tiến hành cho cả nền móng lẫn kết cấu thượng tầng; phải quay phim chụp ảnh và nội dung phải được cả hai bên lưu lại.

Việc khảo sát nền móng, chủ yếu khảo sát từ bên ngoài, thông qua phần đất của nhà xây dựng mới chưa hay đã giải phóng mặt bằng. Trường hợp quá phức tạp, không có cách khảo sát khác, mới cần thiết phải khảo sát từ nền của nhà lân cận.

Trong mọi trường hợp, việc khảo sát phải phải tiến hành nhanh, theo đề cương cụ thể được hai bên thỏa thuận, không làm hư hại và ảnh hưởng đến cuộc sống, việc kinh doanh của các nhà lân cận. Phải trả lại nguyên trạng trong thời gian sớm nhất cho nhà lân cận, nếu đã xâm hại (điều này nên tránh).

Thực tế đã có trường hợp những nhà lân cận gây khó khăn, không đồng ý cho khảo sát, chính quyền địa phương phải can thiệp để công việc được tiến hành thuận lợi.

Tôi nghĩ đây cũng là điều cần thiết vì 1 trong 2 phía dễ xảy ra tình huống chỉ biết lợi về phía mình.

Với trường hợp biệt thự, do đã phân lập, việc này không cần tiến hành.

Nhiều người dân một đời mới xây nhà một lần, thuê mướn nhà thầu thông qua quen biết, tin cậy, hồ sơ thiết kế không đầy đủ, không an toàn nên đã ảnh hưởng đến nhà lân cận. Đương nhiên phải bồi thường. Do đó, trong hợp đồng thi công hai bên phải ràng buộc, thậm chí phải mua bảo hiểm để bồi thường thiệt hại khi xâm hại đến bên thứ ba (các nhà lân cận), kể cả người.

Đối với những trường hợp gây hại nhà lân cận, thực tế việc bồi thường cũng phức tạp vì ngoài bồi thường xác vật chất, còn bồi thường về kinh tế, tinh thần… với giá trị chênh lệch rất lớn so với xác vật chất và phải nhờ đến sự phán xét của tòa án.

* Hẻm cụt, dài 50m, có 10 nhà. Chín nhà trong hẻm tuân thủ đúng lộ giới hẻm là 4m. Mới đây, có một nhà mới xây và lấn lộ giới hẻm khoảng 25cm vì cho rằng chưa có văn bản quy hoạch lộ giới hẻm, và phần xây lấn lộ giới cho dù là xây trên diện tích không được công nhận trên sổ hồng nhưng nhà nước chưa ra quyết định thu hồi phần đất này, do đó vẫn có thể xây không kiên cố và tháo dỡ khi Nhà nước yêu cầu. Như vậy có đúng hay không? (T., 32 tuổi, hab@…).

– Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM: Việc xây dựng công trình phải tuân thủ đúng theo giấy phép xây dựng. Trong trường hợp ông/bà có phản ảnh về việc xây dựng của công trình trên đề nghị ông/bà liên hệ UBND phường để được giải quyết theo thẩm quyền.

Trường hợp chính quyền địa phương cố ý bao che, xin báo cho thanh tra Sở Xây dựng theo đường dây nóng đã công bố (ĐT: 393 20 575).

* Xin hỏi, khi hai bên không thương lượng được và gửi đơn ra tòa thì quy trình xử lý sẽ như thế nào? Nếu tòa án yêu cầu giám định thì ai sẽ trả chi phí? Kết quả giám định có chính xác không? Hai bên có bắt buộc phải theo kết quả giám định? Bên nào sẽ chịu án phí? Bên giám định có giám định được những vết nứt, hư hỏng trước khi nhà tôi xây dựng không? (Trần Trung Kiên, 37 tuổi, enewsvn@… )

– Luật sư Huỳnh Văn Nông: Trường hợp của anh khi kiện đến tòa án thì tòa án căn cứ vào Luật tố tụng dân sự để giải quyết. Theo đó tòa án sẽ trưng cầu giám định thiệt hại tại một tổ chức giám định có chức năng. Về nguyên tắc, tòa án sẽ yêu cầu bên nguyên đơn tạm ứng chi phí giám định (chi phí này khi tòa xét xử thì bên thua kiện sẽ phải trả).

Kết quả giám định thì các bên có quyền có ý kiến, nếu thấy chưa đúng thì có quyền yêu cầu giám định lại. Trong trường hợp này, tòa án sẽ trưng cầu một tổ chức giám định khác để giám định lại. Tổ chức giám định có đủ kiến thức để giám định các nội dung mà bạn nêu.

Về nguyên tắc thì hai bên chỉ có nghĩa vụ tuân thủ bản án quyết định của tòa án chứ không tuân thủ kết luận giám định. Tuy nhiên, về thiệt hại, phần lớn tòa án căn cứ kết luận giám định để tuyên án.

Án phí và chi phí giám định, tòa án sẽ buộc bên thua kiện phải trả.

* Tôi có căn nhà 5mx9m, có lối đi nhỏ 0,5m bên hông, đúc 1 tấm, bên trên có 2 phòng ngủ, lợp tôn. Hiện tôi muốn cho thuê tầng trệt để cải thiện và dùng lối đi bên hông để lên lầu, nhưng lối đi quá nhỏ không dẫn xe được. Tôi có hỏi bên xây dựng, họ nói có thể nới rộng lối đi thành 1m bằng cách dời hàng cột vào 0,5m và gia cố hàng cột mới, sau đó cắt bỏ hàng cột cũ.

Xin hỏi cách làm như vậy có tốt không? Có cần xin phép và có được phép thay đổi kết cấu trong nhà mình? Cảm ơn. (Lê Lụa, 55 tuổi, hailua549@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Trường hợp 1: Lối đi nhỏ nằm trong khuôn viên nhà ông/bà.
Việc sửa chữa cải tạo như ông bà đã nêu trong câu hỏi có thể thực hiện được. Tuy nhiên, việc sửa chữa cải tạo này làm thay đổi kết cấu nhà. Do vậy, ông bà phải lập thủ tục xin phép xây dựng theo quy định.
Sau khi có giấy phép xây dựng, ông bà thuê đơn vị tư vấn, nhà thầu thi công đủ năng lực để thực hiện cải tạo sửa chữa nhằm đảm bảo an toàn cho công trình.
Trường hợp 2: Lối đi nhỏ không nằm trong khuôn viên nhà.
Để tạo lối đi lên lầu 1, ông bà phải thỏa thuận với các hộ lân cận. Và nếu không làm thay đổi hệ cột của nhà, không phải xin phép xây dựng.

* Hiện tại gia đình tôi có ý định xây lại nhà nhưng do thời gian trước có cãi nhau với hộ kế bên nên không biết việc xin phép xây dựng có gặp khó khăn không. Nhà kế bên là nhà cấp 4, nhìn bên ngoài không được kiên cố cho lắm, nên tôi rất lo lắng không biết nên xây dựng thế nào để đảm bảo an toàn cho căn nhà đó. Xin tư vấn giúp cách giải quyết? Xin cảm ơn (Lê Thị Diễm Trang, 27 tuổi, lethidiemtrang2608@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc Sở Xây dựng: Trước khi tiến hành xây dựng (sau khi đã có giấy phép xây dựng) ông/bà cùng với nhà thầu thi công nên mời UBND phường giúp tiến hành khảo sát, chụp ảnh, quay phim chi tiết ghi nhận hiện trạng nhà bên cạnh.

Việc này làm cơ sở cho việc xác định mức độ thiệt hại có thể có trong quá trình thi công, kể cả trong quá trình tháo dỡ nhà cũ của ông/bà.

Để đảm bảo an toàn cho công trình lân cận trong quá trình thi công, ông/bà phải thuê đơn vị tư vấn, nhà thầu thi công có đủ năng lực để thực hiện.

Dù hai bên có những rắc rối, không thuận thảo, pháp luật vẫn phải xử lý nghiêm minh, đúng quy định.

* Tôi xin phép cải tạo sửa chữa căn nhà, nhưng UBND quận lại cấp phép xây dựng mới (tôi cải tạo xong mới biết điều này). Tôi chỉ nối thêm 2m tường lên mái tôn đã có sẵn, sữa chữa xong 15 ngày thì điện lực cắt điện, nay gần hai năm tôi không có điện. Họ làm vậy có đúng không? (Lê Anh Đức, 36 tuổi, ducanhforever@…).

– Thanh tra Sở Xây dựng: Gọi là cải tạo, sửa chữa khi chúng ta thực hiện trong phạm vi diện tích nhà hiện hữu. Giấy phép xây dựng chỉ có một mẫu chung, chỉ phân biệt sửa chữa hay xây dựng mới ở các ô nằm trên góc phải của giấy phép. Anh xem lại.

Đối với trường hợp của anh không nêu rõ việc xây dựng sửa chữa có phù hợp với giấy phép được cấp, lý do cắt điện, nên chưa đủ cơ sở để trả lời. Đề nghị anh liên hệ UBND quận để được hướng dẫn giải quyết.

Chúng tôi cho rằng anh đã xây dựng sai giấy phép nên mới bị cắt điện (thậm chí địa phương đã ra quyết định đình chỉ và buộc tháo dỡ nhưng anh không chấp hành). Việc sai phép hiện nay đã bị phạt gắt gao.

* Nhà tôi có một mặt tường giáp ranh một lối đi nội bộ 3m. Các nhà trong khu nhìn vuông góc vào mặt tường này. Vậy tôi có thể trổ cửa sổ ở mặt tường này không? Thủ tục nên làm thế nào cho chặt chẽ? Cảm ơn (Vũ Khánh, 31 tuổi, biz.khanh@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Luật dân sự quy định cho phép trổ cửa sổ nếu khoảng cách từ cửa sổ đó đến mặt hay cạnh nhà đối diện trên 2m trong bản vẽ xin phép xây dựng. Ông phải bảo đơn vị tư vấn thể hiện nội dung này.

* Từ khi ngôi nhà kế bên nhà cô tôi được xây lên, nhà của cô tôi xuất hiện nhiều vết nứt ở phía tiếp giáp (trước đây không có tình trạng này). Cô tôi đã xử lý nhiều lần nhưng vết nứt không những không mất mà còn rộng ra. Cụ thể, nước mưa thấm vào trong rất nhiều. Chúng tôi nghi ngờ do căn nhà mới có đào một tầng hầm nên dẫn đến tình trạng trên.

Vậy, chúng tôi nên giải quyết thế nào? Mong được tư vấn. Xin chân thành cảm ơn. (Lê Xuân Phúc, 21 tuổi, xuanphuc0306@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Trong trường hợp này ông/bà cần báo cho chủ đầu tư nhà lân cận biết ngay, để thống nhất thuê một đơn vị tư vấn độc lập tiến hành kiểm định lại công trình và xác định nguyên nhân gây nứt.

Trường hợp vết nứt là do việc thi công của công trình lân cận gây ra, ông/bà có quyền liên hệ đề nghị UBND phường ngưng việc thi công xây dựng tại công trình và yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị thi công bồi thường thiệt hại theo quy định tại điều 15 nghị định 180/2007/NĐ-CP ngày 7-12-2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng.

Trường hợp nhà lân cận đã xây dựng xong vẫn phải tiến hành gặp chủ hộ đó để thống nhất kiểm định và phân định trách nhiệm. Không loại trừ nhà của ông/bà đã xuống cấp theo thời gian. Kết quả kiểm định sẽ khẳng định.
Việc cả hai bên thống nhất thuê đơn vị kiểm định nhằm đảm bảo kết quả sẽ được hai bên thống nhất để xử lý tiếp, không tranh cãi. Không nên để một trong hai bên tự chọn đơn vị kiểm định. Bản thân đơn vị kiểm định cũng phải đủ năng lực, kinh nghiệm và phải độc lập với hai bên, theo quy định hiện hành.
* Theo quy định của Bộ Xây dựng, để hạn chế thiệt hại trước khi xây nhà phải khảo sát, ký biên bản thỏa thuận với các hộ liền kề. Nếu các hộ liền kề không đồng ý thì tôi không được xây nhà hay sao? (Hung Lam, 36 tuổi, Lamhung@… )

– Đại diện Sở Xây dựng: Ông có thể liên hệ chính quyền địa phương để được can thiệp, buộc các hộ liền kề cho phép tiến hành khảo sát hiện trạng để làm cơ sở cho việc bồi thường thiệt hại (nếu có) trong quá trình thi công.

* Nhà tôi mới xây (2 tầng). Nhà của hộ liền kề là nhà cấp 4 xây dựng vào năm 2003, một số vết nứt và cửa bị dính, đóng mở khó khăn đã có trước đó (tôi không có chụp hình trước khi xây). Nay nhà liền kề cho là do công trình nhà tôi làm lún nứt nhà họ. Chúng tôi đã 5-7 lần thương lượng sửa chữa nhưng vẫn chưa được, vì nhà kế bên có ý định làm tiền, bắt chúng tôi đền nhiều hạng mục và số tiền không hợp lý.Trong trường hợp này tôi phải làm sao? (Trần Trung Kiên, 47 tuổi, enewsvn@… )

– Luật sư Huỳnh Văn Nông: Việc bồi thường thiệt hại do xây nhà làm hư hại nhà bên cạnh trước tiên sẽ do chủ nhà xây dựng và chủ nhà bị thiệt hại thương lượng về mức độ bồi thường. Trường hợp không thương lượng được, một trong hai bên có thể khởi kiện và yêu cầu tòa án giải quyết.

Trong quá trình giải quyết tại tòa án, nguyên tắc tự thương lượng cũng được tòa án áp dụng, nhưng khi tòa án tuyên xử sẽ trên cơ sở kết luận giám định của một tổ chức giám định có chức năng.

Thông thường kết luận giám định có các nội dung sau: nguyên nhân gây hư hại nhà bên cạnh, mức độ hư hại, mức độ và các biện pháp khắc phục hư hại…

Trường hợp có hư hại nhà bên cạnh nhưng kết luận giám định là không do việc xây nhà kế bên xây dựng gây ra thì tòa án không buộc chủ nhà xây dựng phải bồi thường.

* Tôi đã được cấp giấy phép xây dựng cho ngôi nhà xây mới diện tích 58,5m2 với kết cấu 1 trệt , 1 lửng và 1 lầu. Nay do hoàn cảnh, tôi muốn thay đổi lại bản thiết kế (cả cấu trúc không theo bản vẽ cũ trước khi xây dựng). Vậy tôi có phải đăng ký lại giấy phép xây dựng không? Nếu có thủ tục như thế nào? Thời gian bao lâu? (Ngan Nguyen, 34 tuổi, nganfriendly@… ).

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Theo quy định pháp luật, khi có nhu cầu điều chỉnh giấy phép xây dựng khác với nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh.

Về thủ tục, đề nghị ông/bà liên hệ cơ quan cấp phép để được hướng dẫn. Nếu cứ thực hiện ông/bà đã xây dựng sai phép nên sẽ bị phạt, buộc tháo dỡ.

Trong câu hỏi chưa rõ nội dung “cấu trúc” là gì. Nếu không thay đổi về diện tích sàn các tầng, số tầng, các cao độ, khoảng lùi các phía (nếu có) thì không phải đổi giấy phép xây dựng. Do đó, nếu chỉ đổi vị trí cột, cầu thang, vệ sinh, tường ngăn phòng… thì về nguyên tắc không cần điều chỉnh giấy phép xây dựng.

* Nhà tôi đang xây và trong quá trình hoàn thiện. Từ lúc xây tới giờ cũng đã vài tháng, nhưng cứ vài ngày là phường, quận xuống xem xét. Hôm thì bảo chỗ này không đúng, hôm thì bảo chỗ kia không phù hợp. Nhà thầu nói những cái đó không có gì sai, tại họ muốn kiếm chuyện. Mỗi lần như vậy chúng tôi lại tốn 500.000-1 triệu đồng.

Gần đây nhất, khi nhà sắp xong, nhà tôi tiến hành làm cửa sổ phòng phía sau (đã được nhà phía sau ký giấy đồng ý, khi nào họ xây thì chúng tôi sẽ bít cửa sổ lại và có UBND phường ký giấy) thì người của quản lý đô thị vào nói không làm được.

Chúng tôi đưa giấy tờ ra nhưng họ nói chủ tịch phường ký chỉ để chứng minh hàng xóm không tranh chấp chứ không phải để làm cửa sổ, và bây giờ nếu muốn làm thì phải đưa 10 triệu đồng, nếu không sẽ lập biên bản phạt. Bây giờ chúng tôi phải làm sao? Tôi thấy đối với họ xây đúng cũng thành sai, còn nếu có tiền xây sai cũng thành đúng. Hầu hết nhà nào đã và đang xây dựng cũng đều phải chịu đựng tình trạng này. (trung, 27 tuổi, steve714_58104@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Xin ông/bà báo cụ thể cho Sở Xây dựng biết về ngày giờ, tên tuổi những nhân viên nhà nước… qua các lần nhũng nhiễu để xử lý thích đáng. Đương nhiên, ông/bà phải có đủ chứng cứ.

Đã có những trường hợp hẹn giao tiền được báo trước để công an bắt quả tang.

Hãy giúp chúng tôi giải quyết để làm trong sạch bộ máy, nếu sự việc xảy ra là có thật.

Mong nhận thông tin phản hồi.

* Nhà tôi và hàng xóm chung vách 10cm. Nhà hàng xóm xây dựng trước (tạo vách mới) và trong quá trình thi công đã làm vách chung bị hư hại nặng, nứt đủ chỗ. Nay nhà tôi làm nhà mới muốn phá bỏ vách chung và xây vách mới (vẫn chừa lại 5cm cho hàng xóm) thì hàng xóm kiên quyết không cho phá bỏ vách chung. Mong quý vị tư vấn cách để phá bỏ vách chung phù hợp pháp luật. Cảm ơn. (Tich Phi Duong, 30 tuổi, phiduong84@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Trường hợp các tường chung, do sự tính toán hơn thiệt của cả hai phía nên thường xảy ra tranh chấp.

Nếu hàng xóm đã xây dựng vách mới, có thể xem họ đã cho anh phần chung của vách cũ. Nhưng họ không thể hiện được ý tốt này và bản thân anh cũng đã không khiếu nại về việc tường chung bị hư hại do họ xây dựng trước đây.

Việc anh xây tường mới bỏ 5cm lại là phù hợp nhưng lưu ý rằng khe hở này sẽ tạo phiền toái cho cả hai nhà nếu không được lấp kín, do mưa rơi xuống, từng mùa của nhiều năm, tường sẽ thấm và ẩm mốc. Điều này cả hai bên đều phải thấy để bảo vệ tài sản riêng của mình, về lâu dài dù có mâu thuẫn với nhau.

Nếu họ không đồng thuận, cần nhờ UBND phường can thiệp. Trước mắt, nội dung này phải được thể hiện trong giấy phép xây dựng của anh để đảm bảo đủ pháp lý.

* Nhà bên cạnh (cách 1 nhà) xây nhà cao tầng (5 tầng), làm nhà tôi lún, nứt. Trường hợp này phải xử lý thế nào? Kiện cáo làm sao? (nguyễn viết minh tâm, 38 tuổi, dienthuchotam@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Ảnh hưởng của nhà xây dựng nhiều trường hợp không chỉ xảy ra hư hại căn hộ liền kề, mà còn có thể xảy ra đối với các hộ tiếp theo. Điều này được khẳng định hay không tùy vào việc kiểm định của các đơn vị đúng chuyên môn, độc lập và đủ năng lực theo quy định.

Cần báo ngay cho nhà đang xây dựng biết, để xem xét và thống nhất thỏa thuận chọn đơn vị kiểm định để xác định ảnh hưởng và kết quả hai bên sẽ chấp nhận, không khiếu nại kết quả này.

Trường hợp phức tạp, có thể báo với chính quyền địa phương để hỗ trợ. Chi phí kiểm định sẽ do đơn vị gây hại chi trả. Nếu kết quả kiểm định khẳng định do yếu tố độc lập gây ra, bên khiếu nại phải chịu chi phí này. Kết quả kiểm định nếu dẫn đến còn tranh chấp khi xác định giá trị bồi thường, bên bị hại có thể kiện ra tòa.

Nếu khẳng định do nhà xây mới ảnh hưởng, việc thi công phải bị đình chỉ để giải quyết sự cố. Nội dung giải quyết sự cố xin tham khảo các câu đã trả lời.

* Nhà chỉ có vách riêng, không có vách chung với nhà liền kề (được thể hiện rõ trên giấy chủ quyền). Khi phát hiện nhà liền kề sử dụng trái phép như câu móc trộm cửa sắt, khung sắt… vào vách nhà mình thì phải làm gì để chấm dứt hiện trạng đó? Có thể báo chính quyền? Cấp nào xử lý và xử lý ra sao? Thời hạn xử lý?

Nếu người vi phạm không chấp hành quyết định xử lý thì có bị cưỡng chế hay không? Nếu cưỡng chế thì quy trình như thế nào? Cấp nào ra quyết định, thời hạn cưỡng chế?… Câu hỏi trên cũng đặt ra cho trường hợp hộ liền kề có lắp đặt những thiết bị hay đường ống lấn sang ranh giới đất của mình như máy lạnh, ống xả… (Hồ Thị Lợi, 27 tuổi, sunlightz2003@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Trường hợp này UBND phường là cấp có thẩm quyền giải quyết. Nếu tranh chấp chưa giải quyết dứt điểm và nội dung câu hỏi của bà là chính xác, lỗi thuộc chính quyền địa phương.

Bà có thể báo lại UBND quận để giải quyết (cấp cao hơn). Không thể để sự vi phạm này tồn tại.

UBND phường, trong quyết định cưỡng chế đối với các vi phạm, sẽ có quy định thời gian. Rất tiếc đến nay Bộ Xây dựng chưa ban hành việc xử phạt vi phạm hành chính đối với những hành vi bà đã kể.

* Gia đình tôi có căn nhà xài cùng vách nhà bên cạnh. Nhà này do chủ nhà mua đất phân lô, xây nhà cấp 4 để bán (đã có giấy tờ). Nay chúng tôi muốn xây cất lại nhưng không biết thương lượng sao với chủ nhà bên cạnh. Nếu chúng tôi xây trước thì phải chịu mất 10cm vách nhà? Có quy luật nào quy định việc chia đôi vách chung này? Xin cảm ơn (Nguyen Anh Nguyen, 32 tuổi, anhnguyen16@… ).
– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Anh phải xem lại giấy chủ quyền, kích thước thực tế để khẳng định vách hiện hữu của nhà bên cạnh đang nằm trên phần đất của ai.
Nếu một phần hoặc toàn bộ vách đó nằm trên đất của anh, đây là lỗi sai phạm của nhà kia khi xây dựng, anh có thể báo họ biết để thương lượng, hoặc nhờ chính quyền địa phương giải quyết, kể cả khi chính quyền địa phương trước đây vô tình hợp thức hóa phần xây lố này khi cấp chủ quyền cho họ.
Trường hợp thực tế nếu việc này là đúng nhưng khó khả thi (kể cả sự thiếu hiểu biết, không tôn trọng pháp luật của nhà lân cận), nhiều trường hợp anh phải bị mất phần chiều dày tường, để xây tường riêng cho nhà của mình.
Cũng có thể nhà lân cận cấp 4, anh thỏa thuận với họ để xây mới bức tường trong phần đất của họ (chi phí về nguyên tắc bên họ phải chịu vì xây sai). Nếu quá rắc rối nhờ chính quyền địa phương phân giải.
Đến nay chưa có quy định của Nhà nước về giải quyết tranh chấp này một cách cụ thể. Sở Xây dựng sẽ trình thành phố ban hành hướng dẫn cụ thể trong chương trình ban hành pháp luật năm 2011.
* Nhà tôi bị nhà bên cạnh xây nhà để hố ga xả nước mưa bên cạnh (cùng một vòi nước xả), không xây tường bao. Tôi phải làm sao nếu họ không chịu sửa chữa? (tuhuy, 33 tuổi, tuhuy8@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Đối với việc này, ông/bà nên gửi đơn lên phường để được UBND phường giải quyết theo hướng: buộc chủ nhà bên cạnh phải lắp đặt ống thu nước mưa từ mái vào hố ga để thu hồi nước mưa và lắp đặt ống thoát nước từ hố ga này ra hệ thống cống thoát nước thành phố.

* Khi thi công, lỡ xảy ra lún móng nhà bên cạnh thì có biện pháp nào để khắc phục? Bên phía thi công sẽ bồi thường cho nhà đó như thế nào? (võ minh phụng, 21 tuổi, tuoithooi_tl103@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Các sự cố trên nguyên tắc đều có những biện pháp kỹ thuật, công nghệ để xử lý hoàn chỉnh. Vấn đề là hai bên ngồi lại với nhau để giải quyết hợp lý.

Các nội dung khác tham khảo các câu đã trả lời.

* Tôi phải làm gì trước khi dỡ nhà và ép cọc khi nhà kế bên đã có dấu hiệu nghiêng lún sẵn? Nếu kêu nhà hai bên ra chỉ thì họ có vui vẻ chấp nhận nhà họ lún nứt không? (Trần Phương Thảo, 30 tuổi, tpthao1158@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Anh/ chị buộc phải kêu và thậm chí phải nhờ chính quyền địa phương giúp đỡ, làm biên bản ghi nhận sự việc, thống nhất các giải quyết để việc thi công được thuận lợi, đúng quy định, theo tinh thần giúp đỡ và hiểu biết của các phía.

Trường hợp phức tạp khác, xin tham khảo các câu đã trả lời trong buổi giao lưu này. Phức tạp hơn xin liên hệ trực tiếp: Phòng Quản lý chất lượng Sở Xây dựng TP.HCM – 60 Trương Định, Q.3, TP.HCM.

* Tôi muốn xây nhà thì phải xin giấy phép từ đâu? Thủ tục thế nào? Bao lâu thì được cấp phép? (Nguyễn Xuân Hoàng, 25 tuổi, hoangnguyen291186@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Nếu bạn ở TP.HCM, căn cứ theo quyết định số 68/2010/QĐ-UBND ngày 14-9-2010 của UBND thành phố, UBND quận/huyện sẽ cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ.

Thủ tục:

– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu (1 bản chính)

– Bảng sao có chứng thực giấy tờ về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (1 bộ)

– Bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng công trình (2 bộ bản chính)

Thời hạn được cấp giấy phép xây dựng: không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

* Hộ bên cạnh tôi xây nhà nhưng không hề thông báo cũng như thỏa thuận gì. Thậm chí giấy hồng cấp lấn sang phần đất của tôi mà tôi cũng không hay. Vậy đơn giản hóa thủ tục có nghĩa là bỏ qua quyền lợi của các hộ có liên quan? Cấp quận cho phép xây dựng khi không có thỏa thuận gì với các hộ liền kề là có thỏa đáng không? (Hoàng Thị Phương Thảo, 31 tuổi, miuman@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Chị nói sai rồi. Không có chính quyền nào lại làm thế. Các khiếu nại liên quan đến chủ quyền của các hộ dân hiện do Phòng Tài nguyên – môi trường quận/huyện thụ lý giải quyết.

Trường hợp phức tạp do Sở Tài nguyên – môi trường của TP hay UBND TP giải quyết. Phức tạp hơn do tranh chấp dân sự, tòa án giải quyết.

* Nhà tôi cách nhà xây dựng 1 căn. Đã 6 năm qua nhà tôi không hề bị nứt, nhưng từ ngày công trình này xây dựng, nhà tôi bị lún nền nứt tường, còn nhà kế bên thì bị lún móng nứt tường hoàn toàn. Hiện nhà kế bên đã được họ sửa chữa, còn nhà tôi thì không. Vậy tôi phải làm sao? (Nguyễn Nhật Minh, 40 tuổi, hieuvtmd@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Xin tham khảo nội dung đã giải đáp ở các câu tương tự trong buổi giao lưu này.

* Nhà tôi bị nhà hàng xóm xây dựng làm nứt tường, lún nền nhà, bong gạch lát nền, gãy ống nước. Tôi đã nói chuyện với họ nhiều lần nhưng họ chối bỏ trách nhiệm và thách tôi đi thưa kiện. Tôi phải làm sao? Có được qua công trường nhà hàng xóm đang xây “chiếm đóng” để họ không được thi công tiếp hay không? Muốn kiện ra tòa phải làm sao?

Nhà tôi phải sửa chữa ống nước, gạch lát nền và sửa tường nứt để bảo đảm an toàn và đáp ứng những sinh hoạt tối thiểu của gia đình. Tôi có được bồi thường không? Làm sao để được bồi thường? (Lê Ngọc Hiệp, 31 tuổi, hiep2603@… )

– Luật sư Huỳnh Văn Nông: Trường hợp của anh có thể khởi kiện anh chủ nhà hàng xóm ra tòa án và yêu cầu tòa án buộc anh chủ nhà hàng xóm phải bồi thường thiệt hại cho anh. Trong quá trình giải quyết ở tòa án, anh có thể yêu cầu tòa án buộc anh chủ nhà hàng xóm phải ngưng thi công.

Khi tòa án thụ lý giải quyết thì tòa án sẽ tiến hành trưng cầu giám định và xác định nguyên nhân gây thiệt hại và mức độ thiệt hại cũng như chi phí khắc phục thiệt hại. Khi đó, tòa án có thể buộc anh chủ nhà hàng xóm phải bồi thường cho anh nếu thiệt hại do việc xây nhà của anh hàng xóm gây ra.

Hiện tại anh có thể làm đơn yêu cầu UBND phường đến công trình xây dựng lập biên bản và buộc tạm ngưng thi công.

* Kế nhà tôi đang xây nhà 5 tầng. Khi họ đổ bêtông sàn, vật liệu rơi sang nhà tôi rất nhiều (nhà tôi cấp 4). Tôi đã gặp họ và yêu cầu họ che chắn, nhưng họ không làm gì mà vẫn tiếp tục đổ bêtông. Tôi phải liên hệ với cơ quan nào để can thiệp? (Nguyen Lieu, 50 tuổi, nguyen_viet_lieu@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Việc thi công xây dựng công trình phải tiến hành việc che chắn công trình theo quy định. Trong trường hợp đơn vị thi công không che chắn để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống khu vực xung quanh sẽ bị xử lý theo quy định tại khoản 5, Điều 25 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27-2-2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Đề nghị ông (bà) thông báo ngay cho thanh tra xây dựng phường đến kiểm tra xử lý vi phạm theo quy định.

Trường hợp địa phương không giải quyết dứt khoát xin khẩn trương báo cho thanh tra Sở Xây dựng theo đường dây nóng.

* Hai nhà bên cạnh nhà tôi đều là nhà cấp 4. Nhà tôi hiện cũng là nhà cấp 4 xây dựng đã lâu. Nay tôi chuẩn bị xây nhà mới, đã xin giấy phép xây dựng. Tôi muốn khảo sát nhà bên cạnh trước khi xây dựng để trong quá trình xây có lún, nứt gì đó thì cũng có cơ sở để hai bên thương lượng bồi thường. Vậy tôi có thể nhờ cơ quan nào để làm thủ tục khảo sát? Có phải nhà bên cạnh phải đồng ý thì tôi mới có thể dỡ nhà cũ ra xây dựng nhà mới? (Yên Khánh, 46 tuổi, khanhhoa79@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Chủ nhà xây dựng phải chủ động thuê đơn vị tư vấn khảo sát trước. Việc khảo sát có thể giao hẳn cho nhà thầu thi công nếu họ có đủ năng lực, có đăng ký. Việc khảo sát nên tiến hành từ phía ngoài thông qua việc đào đất trong khuôn viên của nhà xây dựng mới để xem xét, làm rõ.

Ngoài ra, việc khảo sát còn thông qua quay phim, chụp ảnh kết cấu phía trên của các nhà lân cận, làm cơ sở để giải quyết khiếu nại, tranh chấp nếu có về sau.

Nội dung chi tiết, đặc biệt khi nhà bên cạnh không đồng ý cho khảo sát, ông có thể tham khảo ở thông tư 39/2009/TT-BXD.

* Công trình xây dựng chung cư cao tầng, trong quá trình xây dựng đơn vị thi công không an toàn, làm rơi sắt thép xuống nhà gây thiệt hại. Phía đơn vị thi công đã có thỏa thuận bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên về mặt an toàn cho gia đình và các hộ lân cận và để tránh tái diễn, tôi có gọi điện thoại đến chủ tịch UBND phường thông báo sự việc. Như vậy có đủ khả thi không? (Đỗ Văn Trường, 1974 tuổi, be_chip2006@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Việc thông báo bằng điện thoại của ông/bà là đúng do UBND phường là nơi chịu trách nhiệm về quản lý xây dựng trên địa bàn. Tuy nhiên để chặt chẽ hơn, đề nghị ông/bà gửi đơn đến UBND phường yêu cầu đơn vị thi công đảm bảo an toàn tuyệt đối việc các vật tư xây dựng không rơi xuống các công trình lân cận.

* Gia đình tôi đang xây nhà tại Q.Gò Vấp, TP.HCM, khi đúc xong các tấm thì cửa của hai nhà bên cạnh không đóng được, khi họ báo, gia đình tôi cho người sửa nhưng lúc đó họ lại không cho sửa. Sau đó họ làm đơn gửi lên phường và phòng đô thị phường mời chiều nay lên làm việc. Gia đình tôi phải làm sao? (Nguyễn Thị Hương Lan, 32 tuổi, lanmymom@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Đề nghị ông/bà chấp hành theo thư mời của UBND phường. Tại cuộc họp ông (bà) cần nêu ra việc đã cho người tiến hành sửa chữa nhưng không được họ đồng ý và yêu cầu UBND phường hỗ trợ cho phép ông (bà) được qua sửa chữa cho các nhà bên cạnh.

* Nhà bên cạnh xây nhà, tôi cho họ tô vách tường, thậm chí cho thợ hồ đứng trên nóc nhà của tôi để tô tường. Nay nhà tôi xây dựng họ không cho tôi tô vách. Vậy tôi phải làm thế nào? Pháp luật có quy định về việc tô vách tường hay không? (Nguyễn Thị Bình, 50 tuổi, uyenbinh_2005@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Đề nghị ông/bà gửi đơn đến UBND phường, xã nơi công trình tọa lạc để được can thiệp giúp đỡ.

* Đằng sau nhà tôi (tạm gọi nhà A) và một nhà khác (tạm gọi nhà B) có một khoảng đất trống do nhà B sử dụng. Trước đây, năm 1984, trong giấy chủ quyền nhà tôi (do phòng nhà đất quận cấp) có kèm bản vẽ quy hoạch thì mảnh đất đó là hẻm. Nay phòng xây dựng quy hoạch lại coi mảnh đất ấy là đất công và bán cho người sử dụng đất là nhà B. Hiện nhà B vừa xây tường cao lên tận mái nhà tôi, cách hàng rào lưới sắt và cửa sổ nhà tôi (đã hiện hữu từ lâu) khoảng 20cm.

Vậy xin hỏi nhà B có được quyền làm như vậy không? (Đỗ Quyên, 38 tuổi, quyendods@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Vấn đề không phải là nhà B được quyền xây tường hay không mà vấn đề là tại sao đất công giữa hai nhà, địa phương lại hợp pháp hóa cho nhà B. Điều này cần liên hệ với phòng tài nguyên – môi trường địa phương để khiếu nại làm rõ.

Nếu phần đất trống phía sau thuộc quyền sử dụng của nhà B là hợp pháp, nhà B được quyền xây dựng nhưng phải đảm bảo đúng giấy phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật. Vấn đề này bà phải nhờ thanh tra xây dựng phường làm rõ để xử lý nếu sai phạm.

Việc hợp pháp hóa phần đất này nếu sai quy định pháp luật, phải được rút lại, xử lý nghiêm. UBND quận/huyện toàn quyền giải quyết nội dung này.

* Xin ông Hiệp trả lời giúp câu hỏi: Trước khi có thông tư 39 thì việc xử lý giữa các hộ liền kề ra sao? Có rắc rối như hiện nay không? (Le van Lang, 67 tuổi, lan_234@…)

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Do thực tế đã có quá nhiều rắc rối:

+ Các hộ liền kề và hộ xây dựng mới không thuận thảo nhau.

+ Hộ xây dựng mới thiếu, thậm chí chối bỏ trách nhiệm khi làm hại tài sản các hộ liền kề. Không có cơ sở pháp lý đầy đủ để xem xét sự gây hại khi cần phán xử.

+ Các hộ liền kề có tuổi thọ cao, có thể đã có những hư hại từ trước, nay nhân “cơ hội” để tính toán hơn thiệt với hộ đang xây dựng…

Vì thế, phải có những quy định cụ thể, tuy cũng chưa đầy đủ theo yêu cầu thực tế. Chi tiết cụ thể có thể được bổ sung trong thời gian tới.

* Xin hỏi Nhà nước có quy định giờ làm việc cho các công trình thi công trong khu vực dân cư hay không? Hiện tại trong khu vực quận 1, tại đường Trần Hưng Đạo có công trình thi công 24/24 gây tiếng động rất nhiều ảnh hưởng đến giấc ngủ đêm của mọi người, như vậy có vi phạm không? Xin cảm ơn (Nguyen Van, 49 tuổi, lshoang@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Việc thi công gây ảnh hưởng đến môi trường xây dựng (không che chắn, gây bụi, tiếng ồn quá lớn kể cả trong giờ làm việc, hư hại hạ tầng khu vực…) về nguyên tắc đều phải xử phạt vi phạm hành chính.

Đối với công trình cụ thể, phòng tài nguyên – môi trường địa phương sẽ chịu trách nhiệm đo đạc kiểm tra về bụi, tiếng ồn… Thanh tra xây dựng địa phương chịu trách nhiệm kiểm tra các nội dung khác liên quan đến môi trường xây dựng.

* Tôi xây nhà làm nứt nhà bên cạnh. Trách nhiệm đền bù thuộc về tôi, nhà thầu thi công hay nhà thầu thiết kế? Trong hợp đồng không nêu rõ những nội dung này (Le Chi Dung, 40 tuổi, tnpc2004@…)

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Trong trường hợp này, ông/ bà là người có trách nhiệm bồi thường.

* Xin hỏi có con số nào thống kê hiện có bao nhiêu công trình đang tranh chấp tại TP.HCM? Tôi thấy có trường hợp ban đầu là người gây hại sau đó trở thành người bị hại. Tôi cũng là một nạn nhân của vụ việc tương tự tại quận Bình Thạnh. Có giải pháp nào không? (Nguyen Nghia Dung, 46 tuổi, quangha@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Nhiều trường hợp nhà xây dựng ảnh hưởng nhà lân cận, hai bên thương thảo bồi thường thành công từ đầu, chính quyền địa phương không can thiệp nên không có đầy đủ số liệu thống kê.

Thực tế, TP.HCM và nhiều địa phương khác, nhà phân lô san sát nhau rất nhiều, tuổi thọ có thể đã cao, đã tự xây dựng với kết cấu không chắc chắn, dễ xảy ra sự ảnh hưởng khi có một nhà đập phá để xây dựng mới, nhất là xây dựng mới có tầng hầm, cao tầng, mặt bằng chật hẹp.

Rất nhiều trường hợp việc bồi thường ngoài xác vật chất, người bị hại còn đòi bồi thường về thiệt hại kinh tế, tinh thần, tiền tạm cư, di chuyển… và tòa án thì có lúng túng khi thụ lý vụ việc nên việc xử lý kéo dài.

Đối với trường hợp sự cố xảy ra ở dự án 14A Phan Tôn, Q.1; 34 Tôn Đức Thắng, Q.1 cũng đã gặp rắc rối. Để công trình không dừng quá lâu, Sở Xây dựng đã trình UBND TP cho phép thi công lại khi hội đủ các điều kiện:

+ Có những biên bản thương thảo giữa hai bên, với sự giúp đỡ của chính quyền địa phương nhưng không thành. Bên gây hại tăng giá bồi thường đến tối đa, ngoài bồi thường vật chất khá thỏa đáng nhưng bên bị hại không đồng ý.

+ Bên bị hại không kiện ra tòa, lần khân và đòi hỏi bồi thường giá trị cao quá đáng. Bên gây hại chủ động thưa ra tòa và có biên nhận đã đóng án phí với tòa.

+ Bên gây hại chủ động mở tài khoản riêng có sinh lãi để sẵn sàng chi trả cho bên bị hại tối thiểu theo giá trị đề xuất của mình, thông qua thương thảo.

+ Bên gây hại có văn bản cam kết gửi chính quyền địa phương sẽ tuân thủ ngay phán quyết của tòa khi xử về sau, không kiện lên tòa cấp trên.

+ Bên gây hại có giải pháp thi công tiếp theo phù hợp để không gây ra sự cố tương tự.

Những nội dung này, Sở Xây dựng đã đề xuất nhưng Bộ Xây dựng vẫn chưa trả lời. Tuy nhiên, UBND TP đã chấp thuận để xử lý.

* Tôi có 1 miếng đất ở huyện Hóc Môn, TP.HCM, được cấp sổ đỏ từ năm 2005 nhưng trên giấy tờ không thể hiện đường đi. Giờ tôi muốn xin giấy phép xây dựng, xin hỏi thủ tục như thế nào? (Trần Hữu Bảy, 35 tuổi, nhomkinhxaydungbayhoa@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Đề nghị ông/bà liên hệ Phòng Công thương thuộc UBND huyện Hóc Môn để được để được hướng dẫn về việc cấp phép xây dựng theo đúng thẩm quyền. Tất cả giấy đỏ đều không thể hiện đường đi. Muốn làm phải có bản vẽ xin phép xây dựng, thể hiện đúng theo diện tích đất của sổ đỏ.

* Nhà bên cạnh là nhà trệt xây dựng cách đây hơn 40 năm, đã xuống cấp trầm trọng, có nhiều vế nứt. Do đó, nếu tôi xây nhà mới chắc chắn sẽ làm nứt thêm. Như vậy phải khắc phục, sửa chữa theo hướng nào, chẳng lẽ lại xây tường mới cho người ta? Mong hướng dẫn giúp (le cong danh, 42 tuổi, lcd_XD88@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Trước khi xây dựng đề nghị ông/bà liên hệ với chủ nhà bên cạnh để thống nhất cùng thuê một đơn vị kiểm định độc lập xác định hiện trạng và đề ra biện pháp gia cố, sửa chữa tạm thời cũng như chống đỡ tránh sụp đổ cho nhà lân cận trong quá trình thi công.

* Qua báo chí, tôi thấy gần đây có nhiều công trình xây dựng có quy mô lớn như cao ốc, cầu đường, hầm… thường xảy ra sự cố làm lún nứt nhà dân lân cận. Các chủ đầu tư, đơn vị thi công thường đổ lỗi do trời mưa nhiều, nền đất yếu, gặp túi nước, túi bùn… Như vậy trước khi thi công, chủ đầu tư không khảo sát địa chất của khu vực thi công và lân cận trước hay sao?

Có chế tài nào thật mạnh để chủ đầu tư nghiêm túc hơn trong việc khảo sát địa chất, thực hiện báo cáo biện pháp thi công an toàn đàng hoàng, bảo đảm an toàn trong quá trình thi công? Chẳng lẽ thành phố cứ để người dân sống cạnh công trình lớn nơm nớp lo âu trong suốt mấy năm công trình thi công hay sao? (Duong long hải, 36 tuổi, longhaih@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Việc xử phạt theo Nghị định 23/2009/NĐ-CP đã tăng nặng các vi phạm nêu trên nhưng vẫn nhìn nhận rằng vẫn chưa đủ sức răn đe để ngăn ngừa sai phạm từ đầu, như các nước khác đã thực hiện.

Sự cố xảy ra, chắc chắn không do cố ý, nhưng có lỗi chủ quan (ẩu), không đủ năng lực, muốn tiết kiệm chi phí, thiếu thiết bị cần thiết, biện pháp thi công không được kiểm tra bởi các đơn vị chuyên nghiệp. Việc xử phạt nhiều trường hợp còn quá chậm, không đầy đủ nên càng làm vấn đề đúng ra kiểm soát được vẫn cứ diễn ra, đặc biệt với các công trình xây chèn trong đô thị vốn dĩ quá chật hẹp như TP.HCM.

Với biện pháp chế tài mạnh, TP.HCM đã đề xuất có cơ chế riêng nhưng chưa được chấp nhận. Điều này không chỉ có trong xử phạt vi phạm xây dựng mà ở cả các vi phạm những lĩnh vực khác. TP tiếp tục kiên trì kiến nghị.

* Nhà bên cạnh xây dựng làm nứt nhà thì giải quyết thế nào? Khi mới xây, chủ ký hợp đồng xây dựng với nhà thầu chịu trách nhiệm nêu rõ nếu làm sụt lún nhà xung quanh thì nhà thầu phải bồi thường thì có được không? Có đúng không? (Mai Anh, 35 tuổi, tahonghai@… )

– Luật sư Huỳnh Văn Nông: Việc xây dựng làm thiệt hại nhà bên cạnh thì phải bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc thương lượng, nếu không thể thương lượng được thì một trong các bên khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết. Việc giải quyết của tòa án dựa trên kết luận giám định về mức độ thiệt hại và các yếu tố khác.

Người phải bồi thường là chủ nhà xây dựng.

Khi chủ nhà có ký kết với đơn vị thi công, theo đó khi gây thiệt hại nhà bên cạnh sẽ do đơn vị thi công bồi thường thì đơn vị thi công sẽ bồi thường lại cho chủ nhà xây dựng.

* Nếu một dự án đã có giấy phép xây dựng và thực hiện đúng theo quy định mà nhà bên cạnh bị lún, nghiêng thì cách giải quyết như thế nào khi có kiện tụng? (Vũ Khắc Hải, 23 tuổi, anhhaizt@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Việc xử lý công trình xây dựng gây ảnh hưởng đến công trình lân cận được xử lý theo điều 15 nghị định 180/2007/NĐ-CP ngày 7-12-2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng và khoản 5, điều 4 thông tư 24/2009/TT-BXD ngày 22-7-2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết thi hành một số nội dung của nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27-2-2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.

Chủ đầu tư và đơn vị thi công phải ngưng ngay mọi hoạt động thi công xây dựng tại công trình tiến hành khảo sát, xác định nguyên nhân gây lún nứt, lập phương án khắc phục sửa chữa, thực hiện ngay việc chống đỡ, sửa chữa nhằm hạn chế thiệt hại về người và tài sản; đồng thời thỏa thuận đền bù thiệt hại cho công trình bị lún nứt.

Trường hợp phức tạp, phải chọn một công ty kiểm định độc lập, đủ năng lực được hai bên thống nhất để tiến hành khảo sát, xác định nguyên nhân, đánh giá thiệt hại và đề xuất giải pháp để xử lý, sửa chữa hay bồi thường.

Trong trường hợp thỏa thuận bồi thường không thành, bên bị hại có thể nộp đơn ra tòa án nhân dân cấp quận để giải quyết. Công trình chỉ được tiếp tục thi công sau khi các bên đã thống nhất thỏa thuận bồi thường hoặc sau khi có quyết định của tòa án.

* Xây nhà sát nhà hàng xóm, trong khi nhà hàng xóm đã cũ, tường và móng không có giằng (nhà xây từ năm 1967) thì tôi phải làm gì để tránh ảnh hưởng tới mình và đảm bảo an toàn cho các nhà bên cạnh? Thiết nghĩ chỉ cần động thổ là nhà bên cạnh có thể bị sập bất cứ lúc nào. Tôi phải làm gì khi muốn xây mới lại nhà mình? (Phan Anh, 28 tuổi, hoangpa@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Đề nghị bạn cùng nhà thầu thi công liên hệ với nhà hàng xóm để xác định hiện trạng nhà và đề ra biện pháp chống đỡ gia cố tạm thời tránh hư hỏng thêm cho nhà hàng xóm.

Trong trường hợp nhà hàng xóm có khả năng sụp đổ, đề nghị bạn liên hệ UBND phường để có biện pháp di dời người và tải sản đến nơi ở khác.

* Nhà kế bên tôi có dấu hiệu nghiêng lún sẵn, nếu làm theo quy định tôi phải kêu họ ra chỉ rõ hiện trạng trước khi tôi phá dỡ xây mới. Tôi phải làm gì để họ công nhận hiện trạng nhà của họ? Nhà tôi và nhà 2 bên đang xài tường chung. (P.Thảo, 29 tuổi, tpthao1158@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Đề nghị ông/bà cùng nhà thầu xây dựng (hay thuê tư vấn chuyên nghiệp) cùng liên hệ nhà bên cạnh lập biên bản, ghi nhận hiện trạng nhà họ trước khi tiến hành phá dỡ, thi công xây dựng.

Việc sẽ không đơn giản về chuyên môn khi tường chung và nhà đang nghiêng về phần đất của ông/bà vì không gian sẽ bị phần nghiêng chiếm dụng nên hai bên phải thương thảo với nhau với tinh thần tháo gỡ khó khăn của thực tế và sự phức tạp của kết cấu cần giải quyết.

Trong trường hợp họ không đồng ý, đề nghị ông/bà liên hệ UBND phường để được giải quyết theo quy định. Nếu ông/bà muốn phá bỏ một nửa bức tường chung để xây dựng tường mới phải được sự đồng ý của các hộ bên cạnh, đồng thời phải đảm bảo an toàn cho các hộ bên cạnh. Điều này trên thực tế có thể không khả thi.

Trường hợp các hộ bên cạnh không đồng ý cho phá bỏ một nửa bức tường chung thì ông/bà vẫn phải sử dụng bức tường chung hoặc xây dựng tường riêng. Vấn đề còn lại là không gian bị xâm hại do nghiêng, hai bên thỏa thuận ra sao.

* Công trình xây dựng cao ốc phải đào hầm trong khu dân cư đông đúc như TP.HCM thì có nên sử dụng búa đóng móng cọc? Tôi nghe nói có nhiều công trình làm cọc nhồi hay có biện pháp gì đó không gây rung động mặt đất nhiều và hạn chế tiếng ồn cho khu dân cư lân cận. Như vậy, có nên quy định những công trình trong thành phố phải sử dụng biện pháp thi công hạn chế độ rung, tiếng ồn? (Lê Thị Mai Hà, 32 tuổi, Hathanh0562@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Quy định hiện hành không cho phép đóng cọc khi thi công móng trong khu dân cư hiện hữu.

Giải pháp ép cọc, làm cọc nhồi, cọc barrette thường được sử dụng, ít gây chấn động, tiếng ồn.

* Chúng tôi ở gần cao ốc Sài Gòn Pearl. Khi cao ốc đang thi công, chúng tôi có gửi đơn khiếu nại về việc bị lún nứt nhà và bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn của công trình đang thi công. Tuy nhiên, sự việc kéo dài đến nay, cao ốc đã thi công xong mới mời đơn vị về kiểm định. Vậy thời gian này, việc kiểm định có tìm ra nguyên nhân hay không? Kết quả có chính xác không khi công trình đã xây dựng xong, những tác nhân gây lún nứt (búa, máy đóng cọc…) không còn nữa? (Hải Châu, 53 tuổi, hung03121995@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc Sở Xây dựng: Các hộ dân, chủ đầu tư và chính quyền địa phương thống nhất lựa chọn đơn vị kiểm định độc lập để xác định nguyên nhân, mức độ hư hỏng.

Sau khi có kết quả kiểm định, nếu các hộ dân không đồng ý đề nghị gửi đơn ra tòa án để tòa án trưng cầu một đơn vị khác xác định lại nguyên nhân, mức độ hư hỏng làm cơ sở giải quyết bồi thường.

* Nhà tôi đang có kế hoạch sửa lại nhưng nhà kế bên lại có móng không vững vàng nên tôi lo ngại trong quá trình đào móng có thể ảnh hưởng đến nhà kế bên. Xin hỏi, nhà tôi phải làm những thủ tục hay thông báo gì đối với nhà hàng xóm để tránh những ảnh hưởng sau này?

Hiện nhà tôi là nhà cấp 3, diện tích 16m2 nhưng một phần diện tích thuộc quy hoạch làm đường dự phóng. Vậy khi có nhu cầu sửa sang lại nhà thì có được cấp phép xây dựng? (phạm ngọc thống, 24 tuổi, thong.hpsmc@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Đề nghị ông/bà và nhà thầu thi công liên hệ nhà bên cạnh để xác định hiện trạng để đề ra biện pháp chống dỡ tránh sụp đổ cho nhà bên cạnh trong quá trình thi công.

Theo quy định, trường hợp nhà ông/bà chỉ có diện tích 16m2 mà còn có một phần nằm trong trong quy hoạch thì chỉ được phép sửa chữa theo nguyên trạng. Trước khi khởi công, ông/bà phải thực hiện đăng ký việc xây dựng sửa chữa tại UBND phường nơi tọa lạc công trình để được kiểm tra, theo dõi thi công.

* Khi xây lầu, bancông có được phép đưa ra chiếm không gian không nằm trong diện tích sở hữu của mình không? Có được phép trổ cửa sổ phía bên vách các hộ liền kề? Hai nhà có vách cách nhau bao xa thì có thể trổ cửa sổ? (TRẦN QUỐC HƯNG, 49 tuổi, tidande@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Việc xây dựng bancông tùy thuộc vào lộ giới đường và quy hoạch của khu vực theo đúng quy chuẩn xây dựng đã được Bộ Xây dựng ban hành năm 2009. Đề nghị ông/bà liên hệ UBND quận để được hướng dẫn.

Việc mở cửa sổ phải cách ranh đất nhà liền kề tối thiểu 2m theo quy định của Luật dân sự.

* Diện tích trong sổ hồng không đúng thực tế, nay tôi muốn xây mới nhà theo diện tích thực tế đang sử dụng thì có vi phạm gì không? Có cần phải chỉnh sửa sổ hồng không? (lê huyên trang, 45 tuổi, huyentrang8038@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Đề nghị ông/bà liên hệ phòng tài nguyên – môi trường quận để bổ sung phần diện tích chưa được công nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần đất bổ sung (nếu không có tranh chấp với các hộ lân cận) trước khi xin phép xây dựng mới.

Thủ tục thay đổi nội dung diện tích, xin liên hệ phòng tài nguyên – môi trường quận.

* Tôi đã được cấp giấy phép xây dựng tháng 9-2009 có quy định: chiều cao từ cốt 0,0m đến đáy sàn lầu 1 là 7,0m. Năm 2009 do kẹt chuyện nhà nên tôi xin gia hạn giấy phép xây dựng sang năm 2010, nhưng theo yêu cầu mới của phòng quản lý đô thị, chiều cao từ cốt 0,0m đến đáy sàn lầu 1 điều chỉnh còn 5,8m. Xin hỏi, nếu tôi muốn giữ nguyên nội dung giấy phép xây dựng cấp năm 2009 thì có được không?

Phần hẻm bên nhà tôi chưa có lề đường và các nhà liền kề đều xây sát đường, nhưng giấy phép xây dựng năm 2009 của tôi lại quy định khoảng lùi 3m. Vậy tôi có thể xin điều chỉnh khoảng lùi này? Thực tế có một số nhà trong hẻm (căn gần nhất cùng bên và cách nhà tôi 2 căn được xây dựng trong năm 2009) đều đã xây dựng với chiều cao 7m và sát đường nên tôi xây dựng với chiều cao 5,8m và lùi vào 3m thì có đảm bảo mỹ quan kiến trúc toàn khu?

Rất mong được ông Hiệp giải đáp. Xin chân thành cảm ơn ông (Trịnh Công Bình, 30 tuổi, tcbinh2003@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Việc cấp phép tháng 9-2009 đã có sự sai sót do nhà anh không nằm ở mặt tiền đường. Quy định 5,8m là đúng đối với nhà trong hẻm, thuộc mọi lộ giới hẻm.

Việc nhà cần có khoảng lùi hay không tùy theo số tầng nhà chủ hộ muốn xin xây dựng. Trên nguyên tắc xây cao hơn thì phải lùi.

* Từ thực tế trong quá trình thiết kế, thi công xây dựng công trình, cũng như vai trò trong công tác cấp phép xây dựng nhà trước kia, tôi nhận ra mâu thuẫn giữa những hộ dân sống lân cận là rất thường xuyên. Mâu thuẫn càng cao khi xảy ra hoạt động xây dựng nhà. Cho nên việc buộc người dân cho hàng xóm khảo sát hiện trạng nhà theo tôi là rất khó, nếu không muốn nói đó là hành vi vi phạm về chỗ ở được pháp luật bảo vệ?

Trong trường hợp nhà lân cận không cho phép hàng xóm khảo sát hiện trạng nhà mình, kể cả cố tình bất hợp tác, thì hồ sơ xin phép xây dựng nhà của người hàng xóm sẽ xử lý sao? Cạnh đó, việc xem xét đền bù nếu có khi hàng xóm xây dựng gây thiệt hại nhà lân cận phải giải quyết ra sao?

Theo tôi, nhà lân cận có quyền không cho phép hàng xóm khảo sát nhà mình song có quyền yêu cầu bồi thường khi hàng xóm thi công gây thiệt hại cho họ theo quy định của pháp luật thì có được không? (kts lê công sĩ, 33 tuổi, congsikts@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Xin ông đọc kỹ nội dung đã được quy định tại thông tư 39/2009/TT-BXD, nghị định 180/2008/NĐ-CP và các câu chúng tôi đã trả lời trong buổi giao lưu này.

* Nhà tôi và nhà bên cạnh dùng tường chung. Khi nhà tôi đập ra xây dựng trước, do tường quá cũ nên thợ đập nhà đã làm hổng một lỗ lớn qua nhà bên cạnh, và chẳng may trúng ngay tủ thờ của nhà họ. Chủ nhà bên cạnh đòi tôi bồi thường 1 tỉ đồng thì mới chịu, nhưng lại không chịu và kiện ra tòa.

Nếu kéo dài dằng dai thì nhà tôi sẽ không thi công được. Vậy tôi có thể nhờ UBND phường can thiệp, giải quyết để nhà tôi tiếp tục thi công hay không? Pháp luật có quy định gì về trường hơp bị hàng xóm làm khó khi xây nhà không? (Hoàng Thùy Giang, 35 tuổi, thuygiang2007@… )

– Ông Nguyễn Văn Hiệp – phó giám đốc Sở Xây dựng: Xin tham khảo các câu trả lời đã có, đối với trường hợp việc bồi thường dẫn đến không thống nhất giữa các bên liên quan, thậm chí là quá đáng, như UBND TP đã giải quyết một số trường hợp.

Nếu UBND phường không thể giải quyết, địa phương phải báo cho cấp trên, thậm chí cho Sở Xây dựng, trong đó không loại trừ việc anh/ chị chủ động kiện ra tòa.

* Nhà hàng xóm cách nhà tôi 2 căn xây nhà sắp xong và làm nứt, lún tường nhà tôi (trong khi nhà kế bên bị nứt không đáng kể). Tôi phải làm gì để chứng minh nhà tôi nứt là do căn nhà mới xây? (Nguyễn Thị Anh Đào, 28 tuổi, cherrynguyenn@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Xin xem nội dung trả lời chi tiết đã có ở các câu tương tự.

* Nhà tôi hiện tại là nhà trệt, gác lửng gỗ. Nay tôi muốn sửa lại nhà, sử dụng sàn thạch cao giả thay gác gỗ, nhân tiện nâng mái lên cao 2m cho gác rộng rãi, thoải mái. Như vậy, tôi phải làm luôn hàng cột nhà mới vì cột cũ chỉ xây tạm, không có cốt thép, sợ không chịu nổi. Trường hợp này tôi có phải xin giấy phép xây dựng hay không? (Nguyễn Chánh Đức, 33 tuổi, chanhduc77@… )

– Phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng Sở Xây dựng: Trường hợp sửa chữa như ông/bà nêu làm thay đổi kết cấu căn nhà.

Căn cứ theo quyết định số 68/2010/QĐ-UBND ngày 14-9-2010 của UBND thành phố, ông/bà phải lập hồ sơ xin phép xây dựng theo quy định.

Cám ơn các khách mời đã tham gia buổi giao lưu trực tuyến. Cám ơn bạn đọc đã đặt những câu hỏi thiết thực. Mời bạn đọc tiếp tục theo dõi buổi giao lưu trực tuyến định kỳ hằng tháng liên quan các vấn đề nhà đất lần tới trên TTO.

Nguồn : http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=414928&ChannelID=204

email

Leave a Reply